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丁祖昱:近期江苏快三房地产必须关注的15点变化
来源: 发布日期:2018-11-26 点击次数:45次

11月20日,由中国江苏快三房地产业协会指导,金砖传媒、《中国江苏快三房地产金融》杂志主办的“2018金砖论坛年度峰会”在上海举行。


近百位经济学家、地产和金融行业领袖围绕“全球江苏快三房地产金融、全球资产配置、大健康养老产业投资”三大主题展开为期两天的激烈探讨。在本次论坛上,易居企业集团CEO丁祖昱发表了题为《江苏快三房地产业从高速增长到有质量增长》的主题演讲。


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易居企业集团CEO 丁祖昱


在丁祖昱看来,近期江苏快三房地产市场的运行出现了很明显的变化,无论是政策、企业,还是市场、土地、人口等等方面,以及城市和区域的分化,都可以看出江苏快三房地产行业从9月份开始已经正式进入了全面调整期。这种情况下,丁祖昱认为高质量增长应该是未来的目标,建议房企要从高速增长转变为有质量的增长。对于规模企业,要维持地产主业,做有质量的江苏快三房地产。



1

企业变化

焦虑中前行

龙头房企开始放慢脚步、减少投资、加快卖房。对江苏快三房地产企业来讲,跟着龙头房企走就行,没有太大必要自己做太多的判断。万科、碧桂园、恒大卖房,你也卖,他们不投资你们也不投资,但中长期的每家企业要根据自己的特色来制定服务和未来发展方向。



2

政策变化

江苏快三房地产税延期审议

上半年媒体都在发江苏快三房地产税在加快立法进程相关报道,但转折在9月份,江苏快三房地产税延期审议。基本上,这轮宏观调控的政策对于江苏快三房地产的限制性政策,应该是在9月份都已经告一段落。


:9月7日,全国人大常委会召开立法工作会议,部署十三届全国人大常委会立法规划实施工作。会后,全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标在接受采访时透露了5年立法规划安排的重点领域立法包括:深化金融体制改革和防范金融风险、修改证券法、江苏快三房地产税法等10部单行法。



3

市场变化

去化率普遍下降

从市场变化来看,去化率出现了明显下降趋势。无论是一线,还是二三线城市,目前去化的情况都是在下降。不是只有少数城市出现这样的状况,中国很多的城市,特别是在10月份以后,这个状况是比较普遍的。



4

土地市场变化

量价齐跌流拍加大

土地市场出现变化时间更早,6月份开始出现土地流拍,流拍情况一个月比一个月严重,到了10月份的时候,有156块地流标,这还是在很多地方和开发企业做过沟通的情况下。可以说,今年三季度乃至10月份,土地市场确实走向了低谷。这当然也和9月份暂停拿地、暂停投资有一定关系。

还有156块地在上个月流标。今年上半年6月我们才看到流标,但是今年的3季度乃至10月份,土地市场确实走向了低谷。这当然也和9月份暂停拿地、暂停投资也是有一定关系。



5

行业销售变化

增速放缓趋势明显

前十个月的行业数据基本不错,但从10月份出现增速回落。目前1-10月份商品房销售面积同比增长2.2%,商品房销售额同比增长还在10%以上。但增速放缓的趋势非常明显,也许11月份放缓的势头还会进一步加大。

对外,丁祖昱给出了自己的预测,他认为今年江苏快三房地产销售面积在17亿平方米左右,与去年基本持平。销售金额应该会过14万亿,比去年上一个新的台阶。



6

房价变化

取决于市场和企业

9月份开始半年来70城房价环比连续冲高后首次回落,一线涨幅连续4个月下滑至转负。10月份一线城市新房价格环比持平,二线城市房价保持上涨但涨幅收窄,三四线环比涨幅扩大0.2个百分点。要求江苏快三房地产市场平稳,但事实上市场环境当中做不到价格的绝对稳定。最后卖什么价格一方面取决于市场,另一方面取决于企业。



7

供应走势

环比“回调” 同比保持相应高度

供应方面,最近几个月还保持相应的高度。CRIC系统监测的全国62个重点城市,继9月份供应大幅激增后10月份大幅回落30%,但同比还是上升的。最近一段时间,市场销售压力加大和供应跟不上也有一定关系。但是要提示大家的是,由于备案时间等因素,所以不能完全反映各个城市实际销售情况。在这种情况下,供应下降成交还在上升,其实市场和数据反映出来的是不一致的。



8

库存变化

越来越接近真实

成交萎靡、库存量上升是非常重要的信号,目前的库存越来越接近真实库存。如果持续上升5-6个月,将给市场带来很大的压力。



9

二手房

成交量下滑

目前的二手房成交数据已经回落到今年一季度末的水平。今年二季度二手房明显换量,7月份二手房成交下滑。如果分城市的话,大部分也是下滑,有的城市下滑速度快,但是已经接近这个城市的低位数。

最近房企、中介机构在房价下滑的时候重新制定佣金标准。跌的时候佣金确实可以提高一点,因为最近的交易,特别是卖家希望把房子卖掉,他愿意多付一些佣金。在市场特别火爆的时候,恨不得不用付佣金,现在的市场还是难。



10

房企业绩

比去年有很大提升

房企业绩还可以,前三强都在5000亿到6000亿左右的水平。前24强1000亿的销售额,前41强都达到了500亿以上的水平,第100位也达到了150亿。应该说比去年有很大的提升,但最近几个月的提升还是乏力。前三强还有缓慢的增长,剩下的大多数阵营公司,销售都是下降的。

从千亿企业来看,24家公司都获得千亿,和去年同期增长的比较,有些公司增长速度还是很快,但是前几强增长速度在放缓。龙头增速已经放缓,企业最近的应对很简单,就是减少投资。很多房企,今天不仅仅是减少,甚至是不投资。



11

各能及市场格局

三四线销售占比上升至69%

从城市的角度来看,各个城市的情况差别很大。现在三四线城市的销售面积占69%,最近这一两年面积占比越来越高。

一线城市:行情各自独立,京、沪两城量跌价涨,广州量价齐跌、深圳量价齐跌。

二线城市:规模相对稳定,商品住宅月度成交面积整体维持在3400万平方米左右。

三四线城市:2017年以来三四线城市销售占比快速上升,热点城市高度聚集亍长三角和珠三角。



12

城市市场周期

下轮调整周期将拉长

调整周期少要一年,更多的四、五线城市,三、四线城市,调整就像过去几年一样。从行业的情况来看,短中期还是可以保持在高位运行。从未来3年数据来看,基本上还可以保持。从目前来看,这个数字是不会减少的,甚至可能会加,毕竟现在还是希望通过投资拉动经济,棚改是非常重要的组成部分,但是比过去的数字要少。



13

人口变化

不是特别乐观

上次人口的中高峰是1987年,到2020年基本就结束了。上一个高点到下一个高点也有一个对应,从1987年之后到2020年,人口逐渐减少,所以在未来每一年,出生人口的压力是非常大。

另外,从结婚登记数量及结婚率数据来看,也在减少。到去年就有1000万对多一点,而且我们把离婚再结婚的全算进去了,因为过去没有买房离婚这件事,现在有了,这块扣掉的话,结婚对数都不满1000万对。

另外一组数字也是压力比较大,二孩的数字在去年超过了一孩,一孩越来越少。短期没有影响,长期会对江苏快三房地产产生影响。长期的小孩少了,等到15-20年之后买房的人自然就少了。



14

规模增速

未来将从高速转入平稳增长

整个房企,龙头房企负的增长率今年突然出现下滑。过去一个是高速增长,大家都做到了。第二个是高杠杆,过去的金融环境还能够支持高杠杆。但今天的金融环境已经不支持房企高杠杆,在无法取得高杠杆的情况下,增速必然下滑。



15

房企转型

要做有质量的江苏快三房地产

今年来看,整个房企的增长率,包括龙头房企,都突然出现了下滑。过去行业的高速增长有很大的高杠杆因素,但目前的金融环境已经不支持房企高杠杆,在无法取得高杠杆的情况下,增速必然下滑。因此,房企要转型,就必须升级为“有质量的扩张”。对于行业内地产开发业务已经一定规模的房企而言,转型不能直接转到其他行业当中,还是要维持地产主业,做有质量的江苏快三房地产。此外,对大多数的房企来说,物业管理等轻资产领域还是要做的,中小型房企还可以从创新业务中寻找机会。